האם כדאי לקנות כדי למכור?

שאול: שלום אתם על חיות כיס, אני שאול אמסטרדמסקי

צליל: ואני צליל אברהם

שאול: והיום אנחנו ממשיכים בחלומות גדרה, המסע שלנו לתיעוד הזכייה שלי בפרויקט מחיר למשתכן. אנחנו עדיין מחכים להיתר בניה לקבלן, החבר'ה בקבוצת וואטסאפ של הזוכים בפרויקט בגדרה מתחילים לאבד את הסבלנות, ובאופן כללי אנחנו נעים בין תקווה לייאוש על בסיס יומי.

צליל: מה שאומר שתוך זמן יחסית קצר אתה הולך לקבל טלפון והזמנה לכנס מתעניינים של הקבלן שלך, ושבועיים אחר כך יזמינו אותך לבחור דירה. בערך ארבעה חודשים חלפו מהרגע שקיבלת הודעת זכייה – אתה כבר יותר סגור על עצמך אם אתה רוצה לקנות את הדירה הזו או לא?

שאול: האמת? ממש ממש לא. אבל ממש לא. עם כל צעד נוסף שאנחנו עושים במסע הזה, אני מבולבל יותר. ובעיקר בעיקר, אני לא בטוח אם זה צעד נכון מבחינה כלכלית. אם זו השקעה חכמה. אז בניסיון לפזר חלק מהערפל הזה, החלטתי לדבר עם כלכלנים שמכירים את התכנית, ויש להם עמדה לגביה.

צליל: אוקיי, מהי?

שאול: העמדה שלהם הולכת ככה.

צליל: אהם.

שאול: לא.

צליל: לא?

שאול. לא.

ד"ר מיכאל שראל: "מה שאתה שואל אותי, אם לקנות אותו, זה אומר שאתה מתלבט אם היא בכלל שווה משהו שהוא גדול מאפס".

שאול: זה ד"ר מיכאל שראל. הוא ראש פורום קהלת לכלכלה, מכון מחקר ירושלמי עם נטייה לקצה הימני של הסקאלה. מה שמיכאל שראל אומר, זה שעצם זה שאני יושב ומתלבט פה כבר ארבעה פרקים אם שווה לי לקנות או לא שווה לי – זה אומר שלא.

ד"ר מיכאל שראל: "כלומר אם אתה כבר מתלבט אם בכלל לקנות אותה זה אומר שיכול להיות שאתה חושב שהיא אולי שווה אפס ואולי משהו שלילי".

צליל: שלילי?

שאול: כן. כי למעבר דירה יש כל מיני השלכות כלכליות. אם אני צריך לעמוד יותר זמן בפקקים זה שווה כסף. אם סבא וסבתא לא יכולים לעשות בייביסיטר – להביא בייביסיטר עולה כסף. אם החינוך בבית הספר בגדרה יהיה פחות טוב מזה שהילדים שלי מקבלים עכשיו – יש לדברים האלה מחיר. יכול להיות שכל זה יוצא ביחד יותר מ-300 אלף שקל הנחה שאני אקבל מהמדינה על הדירה הזו, ואז בעצם שאני מופסד אם אני קונה אותה.

ד"ר מיכאל שראל: אתה יודע איפה זה גדרה? אז זה הסיפור האישי שלך שלא הכרתי אותו קודם אני חושב שהוא די טיפוסי לתכנית הזו. ברור שמבחינתך אתה קונה את הדירה הזו ב-300 אלף שקל הנחה, אבל היא לא שווה לך 300 אלף שקל, היא שווה לך הרבה פחות.

שאול: לפני שהוא עמד בראש פורום קהלת, שראל היה הכלכלן הראשי במשרד האוצר והתפטר בזעם אחרי שלא הצליח להדוף את תכנית מע"מ 0% של יאיר לפיד.

ד"ר מיכאל שראל: לא התפטרתי בזעם, התפטרתי אחרי שניסיתי במשך הרבה מאוד פגישות ישיבות ודיונים להשפיע על ההחלטה הזו וכשלא הצלחתי הבנתי שאני לא רוצה לשאת באחריות להחלטה כל כך אומללה, ולכן התפטרתי.

שאול: אבל לא רק את תכנית מע"מ 0 הוא לא אהב, גם את תכנית מחיר למשתכן של משה כחלון. ואם לתמצת את ההתנגדות שלו לתכנית הזו למשפט אחד – הוא חושב שהתכנית הזו גורמת לממשלה לזרוק מיליארדי שקלים של משלמי המסים לפח, שהיא לא באמת עוזרת לזוגות הצעירים אלא רק מעוותת את השיקולים שלהם ומכניסה אותם לפינות שהם בחיים לא היו בוחרים להיכנס אליהן אם התכנית הזו לא היתה קיימת, שהיא עלולה אפילו להעלות את מחירי הדיור וש… טוב, אני לא באמת יכול לתמצת את זה למשפט אחד.

צליל: מה ששראל אומר הוא דבר כזה. אם רוצים להוריד את המחיר צריך או להקטין את הביקוש, או להגדיל את ההיצע. תכנית מחיר למשתכן לא מגדילה את ההיצע: כמו שאמרנו בפרק השני של חלומות גדרה – היא מגרילה דירות שכבר היו בתכנון ממילא. ובנוסף, אומר שראל – היא גם לא מקטינה את הביקוש. להפך – היא מגדילה אותו. ואם ההיצע לא משתנה והיא מגדילה את הביקוש, מה שיקרה זה שהמחירים יעלו עוד.

 

מחיר למשתכן מגדילה את הביקוש

ד"ר מיכאל שראל: הביקוש הוא גמיש, לא קשיח. מי שרוצה לקנות דירה עם שלושה חדרים, ויש לו אפשרויות מימון או איזה הון עצמי, הוא הולך לקנות דירת שלושה חדרים. עכשיו הוא שומע שיש סבסוד, יש מבצע, הוא יכול לקנות דירה ב-20% הנחה, או על ידי הפחתת המע"מ או על ידי מחיר למשתכן. אז הוא יעשה את החשבון מחדש, איזה דירה הוא רוצה לרכוש ורוב הסיכויים שירצה לקנות דירת ארבעה חדרים.

שאול: אתם בטח מכירים איזה חבר או חברה כאלה. שזכו במחיר למשתכן, ובמקור במקור הם חשבו על דירת שלושה חדרים, אבל עכשיו שהם זכו בהזדמנות לקנות דירה בהנחה מהמדינה, הם שוקלים לקנות דירת גדולה יותר. ואם הם חשבו במקור על שלושה חדרים, אז אולי עכשיו הם יחשבו על ארבעה חדרים.

צליל: זה גם מה שסיפר אבי אבגיל, יועץ המשכנתאות שדיברנו איתו בפרק הקודם. אנחנו הסתכלנו על זה כעל זוג שנכנס להרפתקה פיננסית ומה יהיה איתו. אבל עכשיו בוא ניקח את הזוג הזה ונרחיב את ההחלטה שהם קיבלו לעשרות אלפי אנשים.

ד"ר מיכאל שראל: אז מי שרצה דירת שלושה חדרים יקנה ארבעה חדרים. מי שרצה לקנות דירה בכפר סבא ירצה אולי בהוד השרון או בגבעתיים. מי שרצה לקנות דירה בלי נוף ירצה דירה עם נוף כי הוא יכול להרשות לעצמו יותר. זו המשמעות של עקומת ביקוש. ככל שהמחיר הוא נמוך יותר אתה מבקש כמות גדולה יותר של המוצר כי המוצר איכותי יותר.

צליל: עשרות אלפי אנשים שכולם ביחד מחליטים לקנות דירות יותר גדולות ויקרות ממה שהם תכננו. מה קורה?

ד"ר מיכאל שראל: "מה שזה עושה בשוק הדיור כולו אם מסתכלים בראיה מקרו כלכלית, הביקוש גדל".

שאול: זה אולי נשמע מוזר בפעם הראשונה – מה זה משנה אם אנשים רוצים דירת שלושה חדרים או דירת ארבעה חדרים, איך בדיוק זה מגדיל את הביקוש? אבל מנקודת מבט מקרו כלכלית טהורה זה בדיוק מה שזה, זה מגדיל את הביקוש. את הביקוש לשירותי דיור.

צליל: זו נקודה שטיפה קשה להתחבר אליה אם אתם לא כלכלנים, תזרמו איתי רגע.

תחשבו על זה רגע, אם אתם גרים בדירת חמישה חדרים מרווחת שיש בה מחסן, וחדר עבודה וחדר לנעול את הילדים וכל מיני כאלה, אתם מקבלים יותר שירותי דיור מהדירה שלכם לעומת אם אתם גרים בדירת חדר וחצי מתקלפת בדרום תל אביב שאין בה מקום למכונת כביסה. ולכן, כשאנשים קונים דירה יותר גדולה ממה שהם התכוונו לקנות, הם הגדילו את הביקוש לשירותי דיור.

שאול: ואנחנו באמת שומעים מזוכי מחיר למשתכן שבהרבה מקרים הם מתכננים לקנות דירה גדולה יותר מכפי שתכננו במקור, או במקום יקר יותר ממה שהיו מתכננים לולא התכנית.

צליל: וזה באיזשהו מקום נכון גם במקרה שלך, כי לפני ההגרלה הזאת לא חיפשת דירה בכלל.

שאול: וזה אפילו עוד יותר מגדיל את הביקוש. ומצד שני, הצד של ההיצע, שראל אומר שהתכנית הזו לא מגדילה בשום צורה את היצע הדירות.

ד"ר מיכאל שראל: מחיר למשתכן לא עושה שום דבר בשביל להגדיל את ההיצע אלא משתמשת בכל המכרזים של מנהל מקרקעי ישראל ושל הממשלה בשיטה של מחיר למשתכן במקום להוציא אותם למכרזים רגילים. זה לא מגדי ל את מספר המכרזים. זה פשוט משתמש באותם מכרזים והופך אותם למכרזי מחיר למשתכן.

צליל: למעשה, לפי שראל, יש סיכוי שהתכנית אפילו קצת מקטינה את ההיצע. כי נניח שאתם קבלנים שמחזיקים בקרקע וליד הקרקע שלכם יש אזור של מחיר למשתכן. את חוששים שאם תתחילו לבנות שם, זוגות צעירים לא יבואו אליכם, כי יש הנחה של מחיר למשתכן במגרש ליד והם יחכו לה. ואז, יש לכם שתי אפשרויות – או שתורידו את המחיר, או שתחליטו שאתם לא רוצים להוריד את המחיר, ופשוט לא תבנו בינתיים. וככה תקטינו את ההיצע.

שאול: ואז, אם מחברים את שני הצדדים האלה יחד – אם תכנית מחיר למשתכן מגדילה את הביקוש מצד אחד, וההיצע נשאר אותו דבר או אפילו קצת קטן מצד שני – התוצאה מבחינה כלכלית תהיה אחת – מחירי הדיור יעלו. לא ירדו, לא יישארו אותו דבר – יעלו.

 

מחיר למשתכן גורמת לממשלה לזרוק כסף לפח

שאול: מאחר ששראל הוא כלכלן מקרו, השאלה 'האם שאול יחליט לקנות בסוף את הדירה בגדרה' לא ממש מעניינת אותו. מה שמעניין אותו הוא איך נראית התמונה הגדולה, מה ההשפעה של התכנית על כלל המשק, ועל תקציב המדינה, ועל מה שהכלכלנים קוראים לו – הרווחה החברתית. ולפי שראל, מחיר למשתכן היא פשוט לזרוק כסף לפח.

צליל: הטיעון של שראל הולך ככה – ההנחות של מחיר למשתכן – 200 אלף שקל בממוצע לדירה לפי משרד השיכון – מישהו מממן את כל הטוב הזה. ומאחר שמדובר כאן בהנחות שהמדינה נותנת על הקרקעות שלה, המשמעות היא שהמדינה מאבדת הכנסות שהיא היתה יכולה לקבל. ואם יש לה פחות הכנסות, זה אומר שהיא יכולה לתת פחות שירותים ציבוריים, או שהיא צריכה להביא מסים ממקום אחר. למה זה לזרוק כסף לפח – ככה:

ד"ר מיכאל שראל: מי שמשלם את ה-200 אלף שקל האלה של ההטבה למי שזכה במחיר למשתכן זה כלל הציבור על ידי כך שהוא מוותר על שירותים חברתיים – שירותי חינוך, שירותי רווחה ומשלם יותר מיסים וכו'. הוא מממן את ה-200 אלף שקל האלה.

שאול: מאחר שתכנית מחיר למשתכן עובדת בשיטה של הגרלות – אתם נרשמים לפרויקטים שבא לכם, אבל זוכים במשהו אקראי לחלוטין – נוצרים מצבים שבהם אנשים זוכים במשהו שהם לא בהכרח היו קונים אם זה לא היה בא עם הנחה של המדינה. קחו אותי, למשל. אני זכיתי בדירה בגדרה. אבל גדרה לא היתה העדיפות

הראשונה שלי, אלא השנייה. בתכלס, בחיים לא הייתי חושב לקנות דירה בגדרה אם לא ההנחה. שוב, אין לי שום דבר נגד גדרה, אני פשוט לא מהסביבה, לא יודע על זה שום דבר, אין לי משפחה שם ולא כלום. אותו דבר קורה עם מישהו שרצה לגור בבת ים, אבל זכה בדירה בראש העין.

 

ד"ר מיכאל שראל: יכול להיות שהוא חושב שבת ים יותר נוחה לו מראש העין. מבחינת מקומות העבודה שלהם ומבחינת איפה שההורים שלהם גרים וכו'. עכשיו הוא הולך לראש העין כי הוא זכה בהגרלה ויש שם באמת הנחה משמעותית אבל זה לא שווה לו 200 אלף שקל, זה שווה לו אולי בקושי 100 אלף שקל.

צליל: זה החלק בדברים של שראל שמבוססים יותר על הערכות גסות, או על ניחוש כפי שהוא בעצמו קרא לזה במאמר שהוא פרסם באתר של פורום קהלת. אבל אנחנו נזרום שניה רגע עם הטיעון, גם אם המספרים עצמם לא מדויקים. זה הולך ככה: המדינה אומרת לכם – קחו דירה בהנחה ממוצעת של 200 אלף שקל. ואתם מתפתים לקחת אותה, כי זכיתם ומי לא אוהב לממש דברים שהוא זכה בהם, אבל בתכלס? בינינו? כשאף אחד לא שומע? תודו שההנחה הזו שווה לכם פחות.

שאול: אני חש שיש כאן צורך בדוגמא.

צליל: שמחה שהתנדבת. כמה תעלה הדירה שזכית בה במחיר למשתכן?

שאול: אני מעריך ש-1.2 מיליון שקל.

צליל: וכמה היא היתה עולה אם היא היתה בשוק החופשי?

שאול: כנראה בסביבות 1.6 מיליון שקל.

צליל: והיית משלם עליה 1.6 מיליון שקל?

שאול: בחיים לא.

צליל: מיליון וחצי?

שאול: לא.

צליל: אוקי, אז כמה כן?

שאול: אני לא יודע! מיליון?

צליל: מעולה, אז יוצא שקיבלת הנחה של מינוס 200 אלף שקל!

שאול: איזה משחק מדהים, בואו נשחק אותו עם כל הזוכים של מחיר למשתכן. כמה הייתם משלמים על דירה במזכרת בתיה! כמה הייתם משלמים על דירה בעפולה!

צליל: בקיצור, שראל אומר – אם לא זכיתם איפה שרציתם, ואתם לא יודעים מתי תקבלו את הדירה, ואין לכם מושג איך בתי הספר, ואיך התחבורה, וכל זה – ההטבה שהמדינה נותנת לכם על הנייר? שווה פחות. כמה פחות? שראל מנחש שחצי, בממוצע.

ד"ר מיכאל שראל: מה שתכנית מחיר למשתכן עושה בגדול היא מסבסדת ב-200 אלף שקל כל דירה אבל כל מי שזוכה בהגרלה ובדירה הזו, זה שווה מבחינתו רק 100 אלף שקל. כלומר חצי מהכסף שהציבור משלם עבור התכנית הזו הוא הולך פשוט לפח לדרך. היא לא מגיעה למוטבים. רק חצי מזה מגיע למוטבים.

 

 

שאול: וכמה זה עולה למשלם המסים בסך הכל? מלא מלא מלא כסף.

ד"ר מיכאל שראל: במונחי מקרו, אנחנו מדברים על 25 מיליארד שקל. זה בערך ההערכה של סך העלות של הסבסוד לכלל הזכאים במחיר למשתכן. מתוך ה-25 מיליארד שקל בערך חצי מזה יגיע לאנשים שזכו בהגרלות, וחצי יילך פשוט לפח. יש פה בזבוז של 12 או 13 מיליארד שקל שלא מגדיל בשום צורה את הרווחה של הזוכים אבל כן ממומנת מהכיסים של כלל הציבור.

צליל: שאול

שאול: מה?

צליל: נראה לי שאתה לא קונה את הדירה הזאת.

שאול: רגע, שניה, אולי כדאי לדבר קודם עם כלכלן שדווקא כן תומך בתכנית הזו.

 

קנדל דווקא מאמין שמחירי הדירות בדרך למטה

פרופ' יוג'ין קנדל: "כדי להבין למה זו תוכנית טובה, צריך להבין את המאפיינים של השוק".

שאול: זה פרופ' יוג'ין קנדל, הוא היה יו"ר המועצה הלאומית לכלכלה עד לפני שנתיים, ומאז הוא יו"ר סטארטאפ ניישן סטנרל, שזו עמותה שפועלת לטובת הפצה חכמה של ענף ההייטק הישראלי בחו"ל. למי שלא מכיר אותו נגיד שקנדל הוא כלכלן ימני. מאוד. וכשהוא אומר שהוא בעד תכנית ממשלתית שמתערבת בשוק החופשי זה, איך נאמר בעדינות,

מפתיע. מאוד.

צליל: ובשביל להסביר למה לדעתו הממשלה היתה צריכה להתערב בשוק הזה בנקודת הזמן הנוכחית, קנדל מספר משל שלם על עגבניות.

פרופ' יוג'ין קנדל: "בוא ניקח עגבניות. יש היצע של עגבניות בכל זמן נתון ויש ביקוש לעגבניות. היצע בא מהחקלאים, וביקוש בא מאיתנו".

צליל: קנדל אומר ככה: נגיד שעכשיו יש אופנה בינלאומית מטורפת לשתות גספאצ'ו.

שאול: מה זה גספאצ'ו?

צליל: זה משקה עגבניות כזה, סבבה? עכשיו כולם רוצים להכין גספאצ'ו ובכל הבתי קפה מגישים גספאצ'ו והעולם בטירוף על גספאצ'ו. עכשיו מה? החקלאים שמגדלים עגבניות לא ידעו לפני שנה שזה הולך לקרות, והם לא גידלו מספקי עגבניות, ועכשיו יש מחסור בעגבניות.

שאול: והתוצאה של ביקוש גדול מההיצע? מחירי העגבניות עולים.

צליל: ואז כל החקלאים אומרים לעצמם – וואו, בואו נשתול מלא עגבניות! וזה באמת מה שהם עושים. גם מי שמגדל צנוניות ומלפפונים עושה הסבה לעגבניות, ודי מהר יש בשוק המון המון עגבניות, כל כך הרבה, שהמחירים של העגבניות יורדים די מהר. כל הסיפור הזה לוקח גג שנה.

שאול: רק שבדירות, אומר, קנדל, זה לא עובד ככה.

פרופ' יוג'ין קנדל: מבחינת היצע של דירות, מהרגע שאנחנו גילינו שיש מחסור בדירות ועד שאנחנו נוכל לעשות משהו שדירות יימסרו לצרכנים עובר בממוצע בישראל לפחות 13 שנה. לא חודשיים כמו בעגבניות אלא 13 שנה.

שאול: וזה לא ההבדל היחידי בין עגבניות לדירות. יש עוד אחד. אתם קונים עגבניות רק בשביל לאכול אותן.

פרופ' יוג'ין קנדל: "אף אחד לא קונה עגבנייה מהטיעון הבא: עגבניות היום התייקרו מלפני חודש וזה אומר שכנראה הן יתייקרו בעוד חודש עוד פעם, בוא נקנה היום עגבניות גם לחודש הבא".

צליל: או במלים אחרות, אנשים שקונים דירות, אומר קנדל, קונים אותן לעתים רק בגלל שהם חושבים שהמחיר שלהן יעלה, לא בהכרח בשביל להשתמש בהן. ודירות, בניגוד לעגבניות, לא מתקלקלות אחרי כמה ימים על השיש.

שאול: ולכן, לפי קנדל, יוצא מצב שרק הציפיות של אנשים לבדן – הציפיות שהמחירים יעלו בעתיד – הן אלה שדוחפות את המחירים למעלה. ויש לו גם דוגמא.

פרופ' יוג'ין קנדל: אז תחשוב שאם אתה הורה לילד והילד שלך הוא בן 15, אתה אומר תשמע, אם יש לי קצת כסף, אני אתחיל לחסוך, אקח משכנתא, אקנה דירה, ויהיה לילד לפחות הגנה מפני עליית מחירי הדיור. מה הוא עושה? הוא בעצם מעלה את מחירי הדיור היום כבר. יש פה נבואה שמגשימה את עצמה.

צליל: אוקי, אבל איך כל זה קשור לעובדה שהוא תומך בתכנית מחיר למשתכן?

שאול: כי לדעתו, בשנים האחרונות הממשלה תיקנה את מה שהיה צריך לתקן ועשתה את מה שצריך לעשות בשביל לקצר קצת את זמן התגובה של ההיצע. כלומר, שהיום לוקח פחות זמן לייצר דירות. נגיד, 10 שנים במקום 13 שנה, אחרי שהממשלה קיצרה כל מיני חלקים בתהליכי התכנון. הביורוקרטיה קצת יותר גמישה היום. ולכן, לדעתו, מחירי הדיור צפויים לרדת תוך כמה שנים. נגיד, עד שנת 2020.

שאול: וכאן מגיע החלק הבאמת מגניב בטיעון שלו, והמקום שבו הטיעון בעד מחיר למשתכן הופך מלהיות טיעון כלכלי טהור, ללהיות טיעון מוסרי:

פרופ' יוג'ין קנדל: עכשיו נשאלת השאלה כממשלה, יש לה שתי אופציות. היא יכולה להגיד רבותיי אתם מוכנים לקנות במחירים כאלה אני אמכור לכם, אני אקבל הרבה יותר כסף לרשות מקרקעי ישראל לפי החוק מותר לי וזה לגמרי הגיוני, ובינתיים כשהמחירים ירדו זה יהיה עליכם. זו בעיה שלכם, אתם לקחתם משכנתא ותשלמו משכנתא 30 שנה ובסוף תפסידו כסף.

שאול: או במלים אחרות – גם אם הממשלה חושבת שמחירי הדיור צפויים לרדת בתוך כמה שנים, היא עדיין יכולה להמשיך לגבות מחיר גבוה על הקרקע שהיא מוכרת לקבלנים, ולמקסם את ההכנסות שלה, כי למה לא בעצם. אבל, לממשלה יש גם אפשרות שניה:

פרופ' יוג'ין קנדל: הרי הכסף הזה הוא תופעה של בעצם ניפוח של המחירים. למה שאותו בן אדם שיקנה את הדירה ואחר כך ייפגע, בואו אנחנו נגיד לאותו בן אדם שאנחנו רוצים למכור לו את הדירה במחיר שאנחנו חושבים שהוא צריך להיות בעוד חמש שנים. אנחנו בעצם אומרים לאנשים אנחנו לא רוצים לנצל את הסיטואציה הזמנית כדי להרע אתכם. אנחנו רוצים לשמור את המחירים שאנחנו מוכרים לכם את הקרקע במחיר שבו אנחנו חושבים שהוא יהיה בשיווי משקל בעוד כמה שנים.

שאול: תדמו את זה שנייה למניה של חברה כלשהי. נניח שאתם בעלים של החברה ויש לכם inside information – מידע פנימי על כך שהמניה עומדת לרדת כי החברה לא משהו. עכשיו, אתם יכולים להגיד לעצמכם – יאללה שאנשים יקנו את המניה במחיר גבוה ויידפקו בהמשך, מה אכפת לי. או שאתם יכולים להעביר את המידע הפנימי הזה לחברים שלכם בשביל שימכרו את המניה לפני שהיא תרד.

זה כמובן אסור, אבל אם נדמה את זה לממשלה – קנדל אומר, לממשלה יש מידע פנימי שמחירי הדיור עומדים לרדת כי היא משפרת את תהליכי התכנון. ובניגוד לבורסה, ששם אסור להוציא מידע פנימי, הממשלה יכולה לבוא ולספר לציבור – הלו! המחירים הולכים לרדת! ויותר מזה, הממשלה יכולה לבוא לציבור ולהגיד לו, אנחנו לא רוצים לדפוק אתכם במחירים גבוהים של היום, בואו תקנו היום במחירים נמוכים של עוד כמה שנים. והדרך היחידה שלה להתערב במחיר הזה היא על ידי תכנית מחיר למשתכן ,כלומר כפייה של מחיר נמוך יותר על הקבלנים.

צליל: כלומר, כל הטיעון של קנדל מבוסס על ההנחה שלו שהמחירים ירדו בעוד כמה שנים, כי הממשלה מצליחה להגדיל את ההיצע מספיק בשביל לענות על הביקוש. ולכן, מאחר שהממשלה לא רוצה לדפוק את האזרחים שלה סתם ככה בלי סיבה טובה, היא בעצם מאפשרת להם לקנות דרך מחיר למשתכן דירות במחיר של עוד כמה שנים. מה שהופך את זה בעצם ל…השקעה ממש גרועה?

שאול: כן! כלומר, כן, אם אתם מתכוונים לקנות את הדירה הזו בשביל למכור אותה תוך כמה שנים.

 

מה יקרה בעוד חמש שנים בגדרה?

צליל: אוקיי.

השנה היא 2025 ואתה חוגג חמש שנים מאז שעברת דירה לגדרה. אתה מצלם את הסלון שלך באייפון z, ומעלה ללוח דירות למכירה.

מה קורה עכשיו?

ד"ר מיכאל שראל: "סביר להניח שאם כולם יהיו לחוצים למכור את זה מיידית, אז סביר להניח שגם המחיר יהיה נמוך".

שאול: זה היה שוב ד"ר מיכאל שראל, שחושב שגם אם אני אשכיר את הדירה, בגלל שיהיו הרבה אנשים שישכירו דירות דומות באותו זמן באותו תא שטח, גם מחירי השכירות עלולים להיות די נמוכים, יותר נמוכים ממה שאני חושב, יותר נמוכים מההחזר החודשי של המשכנתא שאני אצטרך לקחת בשביל לקנות את הדירה הזו.

ד"ר מיכאל שראל: בסופו של דבר, זה בוא נגיד, צריך לקחת בחשבון שמי שרוצה לקנות את הדירה במחיר למשתכן, לא לגור בה, למכור אותה אחרי חמש שנים ולהשכיר אותה בינתיים, אז גם דמי ההשכרה שהוא יקבל במשך חמש השנים וגם מחיר הדירה בעוד חמש שנים עשויים מאוד להיות נמוכים יותר מהמחירים היום.

צליל: טוב, זה לא חוכמה, אמרנו מראש ששראל הוא נגד מחיר למשתכן. מה יוג'ין קנדל חושב?

שאול: אז זהו, ש…

פרופ' יוג'ן קנדל: :"במחיר השוק של היום? זאת אומרת שאתה לא תרוויח עליה משהו מיוחד. זה מה שאני חושב. אני לא חושב שיש לך סיבה לקנות בגדרה אלא אם אתה רוצה לקנות דירה בגדרה".

צליל: אז זה די פשוט. אין לך סיבה לקנות דירה בגדרה, רק בגלל שזכית בדירה בגדרה, אם אתה לא רוצה לקנות דירה בגדרה. כלומר, אם אתה רוצה להישאר בגדרה לטווח הארוך, יאללה קנה.

שאול: או במלים אחרות, מבין אלה שזכו בגדרה ובאמת רוצים לגור בגדרה, זה כדאי. ואני סתם אומר גדרה, באותה מידה זה יכול להיות עפולה לעפולאים וכו'. אבל למי שחושב לקנות את הדירה הזו בשביל לעשות עליה סיבוב תוך חמש שנים? גם לפי מיכאל שראל, וגם לפי יוג'ין קנדל – שתומך בתכנית! – זו השקעה לא טובה.

צליל: זאת אומרת שלרעות מהפרק הראשון של חלומות גדרה כדאי לקנות, אבל לך לא, כי נראה לי שאתה לא רוצה לגור בגדרה.

שאול: אגב, לאחרונה דיברתי על זה עם איזה בנקאי, שלא רצה להיות מצוטט בשמו, והוא אמר לי שלדעתו מי שקונה במחיר למשתכן בפריפריה בכלל עושה טעות. דבר ראשון כי בתור השקעה זו השקעה גרועה, ודבר שני כי אם אתם רוצים לגור בדימונה או בעפולה או בכל מקום אחר שנמצא בפריפריה ומשתתף במחיר למשתכן – כבר עדיף לקנות לכם כבר עכשיו דירה מקבלן כי ממילא ההנחה שתקבלו במחיר למשתכן לא כל כך גדולה בפריפריה, וחבל לכם לחכות חמש שנים בשביל הנחה קטנה.

 

שאול: יש עוד כל מיני נושאים שדיברתי עליהם עם שראל ועם קנדל שלא נכניס בפרק הזה, כי הוא יהפוך להיות פרק של שעה, אבל תוכלו למצוא לינק לראיון המלא עם שראל כאן. 

שראל וקנדל חושבים אחרת לגמרי בכמה נקודות מאוד בסיסיות. שניהם חושבים אחרת לגמרי מה הבעיה הבסיסית שבגללה מחיר הדירות עלה, שניהם חושבים אחרת לגמרי על מה זה משקיעי נדל"ן והאם הם מגדילים את הביקוש, ושניהם חושבים אחרת לגמרי האם מחיר למשתכן היא בסך הכל סבסוד דירות לזוגות צעירים או לא.

ד"ר מיכאל שראל: אני לא חושב שצריך לסבסד מוצר. אם אתה רוצה לעזור לאנשים שההכנסה שלהם נמוכה תעזור להם, תן להם כסף. הרעיון הזה לתת להם דווקא דירה הוא רעיון לא נכון. אם יש להם מספיק כסף לקנות את כל הדברים האחרים אבל לאו דווקא דירה אז הם יקטינו קצת את הביקוש לכל המוצרים האחרים ויגדילו את הביקושים לדירה ויקנו דירה קטנה, או שאולי לא.

פרופ' יוג'ין קנדל: התגובה הראשונית לתכנית הזו 'זה סבסוד' אבל זה לא סבסוד כי אם היינו במצב נורמלי והמחירים היו כפי שהם צריכים להיות בשיווי משקל מדינת ישראל לא היתה מקבלת את הכסף הזה ואנשים לא היו משלמים ואחר כך מפסידים אותו. לכן זה לא סבסוד זה ניסיון להכניס שפיות למערכת.

צליל: אבל השורה התחתונה היא שחשובה – שני כלכלנים שחושבים מאוד אחרת, אחד שמתנגד לתכנית ואחד שתומך בה- שניהם חושבים שאם זכית בגדרה ואתה שוקל לקנות את זה בתור השקעה ואין לך כוונה לעבור לגור בגדרה? עדיף שתוותר על זה.

שאול: נכון.

צליל: אז אתה לא קונה?

שאול: תראי, אחרי כל הדברים האלה נדמה לי שלקנות שם בשביל השקעה זה יהיה כנראה רעיון די גרוע. מצד שני, תמיד יש את האפשרות שאני אשכרה אעבור לגור בגדרה.

 

שאול: תודה רבה לעורך והמפיק שלנו רום אטיק, תודה רבה לטכנאי ההקלטה אסף רפפורט.

צליל: אם יש לכם רעיונות לפרקים של חיות כיס או שאלות אתם מוזמנים לכתוב לנו, אנחנו "כאן כלכלי" בפייסבוק, ויש לנו קבוצת פייסבוק חדשה שנקראת חיות כיס. כל אחד מאיתנו גם נמצא בטוויטר. אפשר לשמוע את כל הפרקים של חיות כיס ואת כל הפודקאסטים של כאן באפליקציה שלנו, kan OD, ובכל אפליקציית פודקאסטים שאתם אוהבים, ובאתר כאן.

שאול: תודה רבה צליל אברהם.

צליל: תודה רבה שאול אמסטרדמסקי ותודה רבה לכם שהאזנתם.