המסע לארץ המשכנתא

 

שאול: לפני שבוע זה קרה. דחיתי את הרגע הזה 37 שנה, אבל בסוף זה הגיע. הלכתי לבנק שלי להתעניין במשכנתא.

שאול: אם לא הייתי זוכה במחיר למשתכן, קרוב לוודאי שלא הייתי עושה את זה בשנים הקרובות, כי לקנות דירה במיליון וחצי שקל נראה לי כמו שיגעון מוחלט. אבל העובדה שזכינו בדירה, ושמתישהו יגיע הרגע הזה שבו הקבלן יקרא לנו לבחור דירה והכל, גרמה לי להבין שאני צריך ממש להתחיל לבדוק מאיפה לעזאזל אני מביא את הכסף.

צליל: תגיד את זה, אל תתבייש, תגיד את זה.

שאול: בסדר בסדר – הגיע הזמן להבין אם בא לי לקחת משכנתא.

צליל: שאול, תשתחרר, קדימה, תפסיק לפחד מהמציאות.

שאול: בסדר! הגיע הזמן להבין אם בא לי לקחת הלוואה של כמעט פאקינג מיליון שקל. את מרוצה עכשיו?

צליל: כשאנחנו אומרים "משכנתא" זה נשמע הגיוני כי אנחנו כבר רגילים לזה, אבל זה לא דבר די מופרע ומסוכן לעשות? חוב של מיליון שקל.

שאול: בעיני כן. אני אדייק את זה, בעיני זה מופרע ומסוכן לקחת סכום גדול מאוד של כסף שאין לי ולהשקיע אותו בדבר אחד. כמו שלא הייתי לוקח הלוואה של מיליון שקל בשביל להשקיע אותה במניה בודדת אחת, ככה זה נראה לי מופרע לקחת הלוואה כל כך גדולה לכל כך הרבה שנים עם כל כך הרבה משתנים באמצע בשביל להמר על דירה אחת.

צליל: זה בעצם נראה לנו הגיוני רק כשמדובר בדיור. אין שום דבר אחר בחיים שלנו, חוץ אולי ממצבים של הצלת חיים, שיגרום לנו לחשוב שזה סביר לקחת הלוואה של מיליון שקל שנצטרך להחזיר כל חודש במשך עשרות שנים. מה גילית כשהלכת לבנק?

שאול: גיליתי שמצד אחד אני מסוגל לעשות את זה – הגעתי לנקודה בחיי שאני מסוגל מבחינה פיננסית לקחת הלוואה כל כך גדולה מבלי שזה יהיה טירוף גמור – ומצד שני, אני מת מפחד לעשות את זה. אני פוחד שזו תהיה הטעות הכלכלית הגדולה של החיים שלי. שבעוד עשר שנים אני אסתכל אחורה ואגיד: זוכר את הרגע הזה? הכל התחיל להתחרבן מפה.

צליל: אז השבוע אנחנו חוזרים לחלומות גדרה, הסדרה שלנו שמלווה את הזכייה של שאול בפרויקט מחיר למשתכן, ונדבר על מה זה באמת אומר, לקחת משכנתא.

 

אפקט הזכייה

אבי אבגיל: "יש זוגות שמאוד מאוד מאוכזבים כשהם מבינים בעצם שהם לא יוכלו לממש את הזכייה שלהם במחיר למשתכן כי העסקה גדולה עליהם. בשלב הראשוני יש הרבה פעמים הלם, אכזבה".

שאול: זה אבי אבגיל. אבי הוא יועץ משכנתאות פרטי. בניגוד ליועצי המשכנתאות שעובדים בבנקים, שהם בעצם אנשי מכירות של הבנק שנכנסת אליו, יועצי משכנתאות פרטיים אמורים להיות אוביקטיביים. הם מקבלים תשלום ישירות מכם, ולא מהבנק. לפחות בתיאוריה. לפני שהיה יועץ עצמאי, אבגיל עבד בתור יועץ משכנתאות בבית ההשקעות מי

טב, ובסך הכל יש לו ניסיון של 17 שנים בתחום.

צליל: הוא ראה את כל עם ישראל לוקח משכנתא. והוא ראה עוד משהו, לפחות בחלק גדול מהמקרים: הוא ראה רעל בעיניים.

אבי אבגיל: "יש כאלה שיש להם גישה שאומרת קיבלתי הטבה מהמדינה בין אם זה 400 או 500 אלף, לא משנה מה קורה אני אעשה הכל בשביל לממש אותה וליהנות ממנה. אז לפעמים הם מצרפים את ההורים בתור ערבים ומחפשים פתרונות בשביל לממש את ההטבה הזו".

צליל: מה שאבי אומר זה שאם זכיתם במחיר למשתכן אתם בקבוצת סיכון לקחת משכנתא גרועה. אתם ממהרים, אתם בלחץ, אין לכם הרבה זמן לעכל את זה ובעיקר – אתם בסרט של החיים שלכם שזכיתם בלוטו. אז זהו, שלא. זה שזכיתם לא אומר שאתם גם יכולים לקנות.

שאול: יותר מזה. בגלל השיטה שבה תכנית מחיר למשתכן עובדת, שאתם זוכים בזכות לדירה אבל יש אנשים שנמצאים לפניכם בתור, יש סיכוי שעד שהתור שלכם יגיע הדירה שתוכלו לבחור לא תתאים בכלל לצורך שלכם, אבל אתם עדיין משום מה תרגישו איזה דחף פנימי בלתי נשלט לקנות אותה בכל זאת. אבי סיפר לי שהוא ראה לא מעט זוגות כאלה.

אבי אבגיל: לדוגמה, אנשים שזכו במחיר למשתכן במיקום של הגרלה שהוא יחסית גבוה. הם נורא נורא רצו דירה של ארבעה חדרים אבל כשהם הגיעו לבחירה נותרו להם רק דירות של חמישה חדרים, והדירות של חמישה חדרים הן למעלה מהיכולת הכלכלית שלהם לרכוש דירה. הם כבר היו שם, הם הגיעו, הם כבר נלחצו, הם בחרו דירה, התחייבו ועכשיו צריך למצוא פתרון מימוני ופה כבר יש לנו בעיה כיוון שהם נכנסו לעסקה שהיא גדולה על מידותיהם.

שאול: תקשיבי, אני כל כך מבין את זה. כלומר, אני לא מתכוון לקנות חמישה חדרים לא משנה מה, אבל אני כל כך מבין את העניין הזה של הדחף הפנימי הזה לקנות משהו שאתה לגמרי לגמרי לגמרי לא בטוח שכדאי לך לקנות, ושאין סיכוי שהייתי קונה אם לא היתה פה הטבה של המדינה.

צליל: אתה לא היחידי שמרגיש ככה. תשמע מה אמר לי ליאור פז, אחד הצלמים שלנו, כשיצאנו לאיזה יום צילום אחד. ליאור פז זכה בפרויקט מחיר למשתכן בגליל ים בהרצליה, זה שיש איתו המון בעיות בתכנון. דירות של 2 מיליון שקל עם מלא בעיות.

ליאור: "האמת שהדבר האחרון שאני רוצה זה לגור במגדל בהרצליה. לא בא לי לגור במחסן של אנשים. יכול להיות שאני מפונק נורא אבל זה לא מה שאני רוצה. אני רוצה גינה".
צליל: "אז למה אתה עושה את זה?".
ליאור: "זה פשוט אחלה דיל. אני מקווה שזה יביא אותי יום אחד למקפצה לבית במושב עם גינה".

צליל: אז זה בעצם הצעד הראשון בלקחת משכנתא: להיות ממש סגורים על זה שאתם רוצים לקנות את הדירה הזו, ודווקא את זו, ולא לעשות את זה בגלל דחפים בלתי נשלטים ורק בגלל שכחלון נטו דואג לכם או משהו כזה.

 

מה זה בכלל משכנתא?

צליל: קודם כל מה זה בכלל משכנתא? משכנתא היא הלוואה: הבנק נותן לך כסף לקנות את הבית, ואתה מחזיר את הכסף לאט לאט פלוס ריבית. עד כאן, כמו כל הלוואה רגילה. אבל מה קורה אם אתה לא מצליח להחזיר? הבית הוא של הבנק. אבל כל הבית. גם אם שילמתם כבר על חצי. בגלל זה הוא מוכן לתת לכם פאקינג מיליון שקל או כמה שזה לא יהיה. כלומר, מה שמעניין אותו הוא שתשלמו לו מלא ריבית, אבל גם אם לא תצליחו להחזיר הוא ימכור את הבית והוא מניח שהוא ייצא בסדר מכל הסיפור הזה כך או כך. יש לו בטוחה.

שאול: אבל זה לא כמו לקחת הלוואה בשביל לקנות משהו שתצרכו אותו. משכנתא גם מאפשרת לכם בעצם לבצע השקעה. כשאתם קונים דירה בעזרת ההלוואה הזו, אתם בעצם משקיעים. וזה בכלל לא משנה אם קניתם את הדירה הזו בשביל לגור בה, או בשביל להשכיר אותה. כך או כך, ביצעתם השקעה פיננסית.

צליל: אבל למה?

שאול: כי חלק מהשיקול שלך בקניית הדירה הוא מה יהיה הערך שלה בעוד X שנים כשתמכור אותה. וברגע שהשיקול הזה בפנים, זו השקעה לכל דבר. זה בדיוק בדיוק אותו הדבר כמו לקנות לעצמך, או לילדים שלך, מניה של אמזון או של טבע או של בנק הפועלים. אחד לאחד אותו הדבר.

צליל: אני חושבת שרוב האנשים שקונים דירה ראשונה, בעיקר אם הם גרים בה, מסתכלים עליה קודם כל כסחורה. הם רוצים בית והם מוכנים להתאמץ מאוד ולהוציא את כל הכסף שיש להם כדי שיהיה להם בית ואם גם הערך שלו יעלה ויום אחד הם ימכרו אותו, אז מעולה. אבל הם בכלל לא רואים את זה כמוך, כאילו זה או לקנות דירה או להשקיע בשוק ההון. זה או לקנות דירה או לקנות דירה.

שאול: וכשאתה מסתכל על זה כעל השקעה זה נראה קצת אחרת.

צליל: כי זו לא השקעה טובה?

שאול: לא בטוח. זאת השקעה נורא מסורבלת. תחשבי על זה. אם היו לי 100 אלף שקל פנויים שפתאום קיבלתי במתנה מאיזו דודה שמתה, הייתי קורא קצת, מסתכל על שוק ההון, בוחר כמה מניות שנראות לי מעניינות או איגרות חוב או תעודות סל או מה שזה לא יהיה, קונה, ונותן להן לעבוד חמש שנים. עשר שנים. מה שזה לא יהיה. כשאני משקיע בדירה, יש פרוצדורות שלמות. צריך ללכת לבנק, לעשות סקר שוק, להביא מסמכים, להתמקח, להבין על מה אני מתמקח בכלל, ואחרי זה לקנות את זה ולוודא שהכל מתקתק ושהקבלן לא קורס ודברים כאלה. ואם אני משכיר, זה עוד יותר גרוע. צריך למצוא שוכרים! והם צריכים להיות שוכרים טובים! ולא לשבור את הדירה! ולשלם בזמן! ואם אין שוכרים, יא רבאק, זה מפחיד אותי!

צליל: אין לך מושג עד כמה. כשאני קניתי דירה לא רציתי לקחת משכנתא של מיליון שקל כי זה נראה לי כמו דבר מטורף לחלוטין לעשות. אז בן הזוג שלי ואני קנינו דירה קטנה וישנה שלא מתאים לנו לגור בה, שיפצנו אותה והשכרנו אותה. עכשיו, זה דבר לא הגיוני מבחינה כלכלית בשום צורה.

שאול: זה בעיקר פחד אלוהים זה.

צליל: כי היינו בני 27 והשתכרנו ממש מעט ושמנו את כל הכסף שלנו ושל ההורים שלנו על הדירה הזאת. אז אחרי שקנינו אותה לא נשאר שום דבר. ואז אתה צריך להשכיר אותה. כשיש לך שוכרים והם משלמים בזמן והכל בסדר – זה סתם ניג'וס להפקיד צ'קים, לא יותר מזה. אבל כשאין לך שוכרים זו פשוט אימה. אתה רואה את המינוס שלך גדל כל חודש ב-2,000 שקל ואין לך מה לעשות חוץ מלקוות שזה ייגמר. לא היה לנו באמת את החוסן הכלכלי שצריך כדי להשקיע בנדל"ן ולעמוד בסיכונים. אבל רצינו לקנות דירה, אז עשינו את זה בכל זאת. אבל לך זה לא יקרה.

שאול: גם אם את צודקת, והיכולת הכלכלית שלי לעמוד בזה היא גדולה משלך, בכל מקרה מדובר בהשקעה. וכשלוקחים משכנתא צריך להבין את זה – אתם משקיעים עכשיו. וכשמשקיעים, צריך להבין איך עושים את זה, אחרת זו יכולה להיות השקעה ממש ממש דפוקה.

 

אז איך לוקחים משכנתא?

שאול: אז הנה שני הדברים הכי בסיסיים שאתם צריכים לשאול את עצמכם כשאתם מחליטים לקחת משכנתא ולקנות דירה: כמה כסף יש לכם, כלומר כמה כסף אתם יכולים להביא מהבית ומה יכולת ההחזר החודשית שלכם. משני אלה אפשר להתחיל לגזור איזו דירה אתם יכולים לקנות, כלומר מה המחיר המקסימלי שתוכלו לשלם מבלי להיכנס לסחרור פיננסי.

אבי אבגיל: "יש הרבה דברים שצריך לדעת. צריך לדעת את חוקי המימון. במחיר למשתכן חוקי המימון הם טיפה שונים מרכישה רגילה".

צליל: אז הדבר הראשון זה כמה כסף אתה צריך להביא בשביל לקבל משכנתא. באופן כללי בעולם הרגיל, מחוץ למחיר למשתכן, אם זאת הדירה הראשונה שלך, אתה חייב להביא לפחות רבע משווי הדירה. אם הדירה שווה מיליון אתה צריך להראות לבנק שיש לך לפחות 250 אלף שקל מהבית כדי שהם ילוו לך את השאר.

שאול: והמילה שווי היא מילת המפתח פה. אם אתם קונים דירה יד שניה, ובעל הדירה רוצה מכם מיליון שקל, הבנק ישלח שמאי מטעמו שיקבע כמה הדירה שווה. ואם הוא החליט שהיא שווה פחות, נניח 800 אלף שקל, אז המשכנתא שהוא ייתן לכם תיגזר מזה. זה עובד ככה כי את הבנק מעניין דבר אחד – הוא רוצה שיהיה לו נכס שהוא יוכל למכור במקרה שאתם לא תצליחו לעמוד בהחזר, ולכן לא מעניין אותו כמה אתם שילמתם על זה, אלא כמה זה שווה.

צליל: במחיר למשתכן קורה משהו הפוך. כי במחיר למשתכן נגיד קנית דירה שעולה מיליון שקל. אבל בעצם קיבלת הנחה נכון? מחיר השוק שלה הוא לא מיליון, הוא נגיד, 1.2 מיליון. זה השווי שלה מבחינת הבנק, והוא באמת ישלח שמאי בשביל לקבוע את השווי הזה. ואז הוא יסכים לתת לך משכנתא, אבל לא על 75% מ-מיליון שקל, אלא מ-1.2 מיליון. וזה הרבה יותר כסף.

שאול: אגב זה לא במקרה ככה, זה משרד האוצר לחץ על בנק ישראל שהם יסכימו שזה יהיה ככה, בשביל שהבנקים יסכימו לחלק משכנתאות לחבר'ה שזוכים במחיר למשתכן ושאנשים יוכלו לקנות דירות ששוות הרבה גם אם יש להם רק מעט כסף להביא מהבית בתור הון עצמי.

אבי אבגיל: "לדוגמא קנית דירה במיליון אבל הדירה עצמה שווי השוק הוא 1.2 חוזה המימון נגזר ממיליון מאתיים".

צליל: אוקיי אז אתם יודעים כמה כסף יש לכם וכמה הבנק יכול לתת לכם לכל היותר. אבל זה עדיין לא אומר שאתם יכולים לקחת משכנתא כזו. הדבר הבא שחשוב לדעת הוא כמה אתם יכולים להחזיר כל החודש.

שאול: ואתם בטח מכירים את כלל האצבע שאומר שמוטב שההחזר החודשי שלכם לא יהיה יותר משליש מההכנסה נטו שלכם – נטו, לא ברוטו, כלומר הכסף שנכנס לחשבון – ובתכלס גם הבנקים משתדלים מאוד בשנים האחרונות שזה יהיה ככה בגלל הוראות בנק ישראל. אבל, וזה החלק שמשום מה אנשים נוטים לשכוח כשהם לוקחים משכנתא, ההחזר החודשי הזה הוא לא דבר קבוע. הוא עלול לעלות. אם חלק מהמשכנתא שלכם צמוד למדד – כלומר למדד המחירים לצרכן, כלומר ליוקר המחיה – והמדד יעלה, גם ההחזר החודשי יעלה. ואם חלק מהמשכנתא שלכם הוא בריבית משתנה, והריבית עולה, גם ההחזר החודשי עולה. עוד נגיע תכף לכל הדברים האלה לעומק, אבל זה משהו שחייבים להבין ולזכור כבר בהתחלה – אתם צריכים לבדוק אם אתם מסוגלים לעמוד בהחזר החודשי לא רק בתשלום הראשון של המשכנתא, אלא לנסות להעריך האם תצליחו לעמוד בהחזר החודשי גם בעוד חמש ועשר שנים, גם אם הוא יהיה גבוה יותר ב-1,000-1,500 שקל. אם אתם מעריכים שההכנסה שלכם לא תטפס באותו אופן, חשבו על זה פעמיים.

צליל: איך יודעים?

שאול: איך יודעים מה?

צליל: אני לא יודעת כמה אני ארוויח עוד עושר שנים, אם יהיו לי ילדים וכמה, מה יהיה יוקר המחיה. איך אפשר לדעת כמה אני אוכל להחזיר עוד עשר שנים? עוד עשרים שנה?

שאול: אני מתאר לעצמי שרוב האנשים לא מסוגלים להעריך את זה מספיק טוב, וזה בדיוק חלק מהבעיה. כשאתם מקבלים החלטה כל כך חשובה, במאות אלפי שקלים, זה חייב להיות חלק מהחישוב. אם אתם לא יודעים להעריך את כל הדברים האלה, אתם צריכים לקחת שולי ביטחון. ככה לפחות חינכו אותי בחינוך הסובייטי שקיבלתי. אחרת, אם סתם תיקחו את המסלולים שנותנים לכם את ההחזר החודשי ההתחלתי הכי זול ולא תפנימו מה המשמעות של זה לעוד 10-15 שנה, אתם עלולים למצוא את עצמכם בבעיה רצינית.

צליל: אחרי שאתם יודעים כמה כסף אתם יכולים ללוות ובאיזה החזר אתם יכולים לעמוד בחודש – אתם יודעים איזה משכנתא אתם יכולים לקחת. שאול, כמה זה אצלך?

שאול: אז הנה הסימולציה שעשיתי יחד עם אבי אבגיל על הדירה התאורטית שאני אולי אקנה במחיר למשתכן בגדרה.

שאול: "אני זכיתי בגדרה. אני מחפש דירת ארבעה חדרים. אני לא יודע אם למטרות מגורים או שכירות וממה שאני הבנתי המחיר של דירה כזו יהיה איפשהו בין 1.1-1.3 מיליון. ונגיד לצורך הניסוי הזה שאני יכול להביא 300 אלף שקל כהון עצמי".
אבי אבגיל: "מה שווי הדירה הזו בשוק?".
שאול: "נורא קשה לי להעריך. מי מעריך?".
אבי אבגיל: "שאלה טובה, בדרך כלל רואים את זה בפרויקטים באזור".
שאול: "אז עשיתי סוג של השוואה כזו אבל זה בניינים הרבה יותר ישנים, לך תבין בדיוק, נגיד שדירות באזור עם אופי דומה עולות בין 1.5-1.6 מיליון, משהו זה".
אבי אבגיל: "את הבדיקה הזו הבנקים עושים".
שאול: "אז נגיד שזה עולה 1.5 מיליון ואתה אומר בעצם הייתי יכול להביא פחות כסף מהבית אבל אני לא רוצה. יש לי משכנתא של 900 אלף לקחת. מה אני עושה עכשיו. צריך לבדוק אם אתה יכול להחזיר משכנתא של 900 אלף. בוא תתחיל לספר לי קצת על התא המשפחתי. מי אתם, כמה אתם, מה ההכנסות".

שאול: זה החלק שנוגע להכנסות שלנו, אז תסלחו לי אבל את זה נשאיר על רצפת חדר העריכה.

שאול: "מה עוד אתה רוצה לדעת?".
אבי אבגיל: "ילדים?".
שאול: "שניים".
אבי אבגיל: "גרים היום בשכירות?".
שאול: "כן".
אבי אבגיל: "כמה משלמים?".
שאול: "4,500".
אבי אבגיל: "היום בחשבון בתזרים הוצאות והכנסות שלהם, אתם מאוזנים?".
שאול: "כן".
אבי אבגיל: "יש הלוואות בחשבון?".
שאול: "לא".
אבי אבגיל: "חוסכים כסף מדי חודש?".
שאול: "כן. לא המון, אבל כן".
אבי אבגיל: "בכמה ניתן, להערכתכם, לפי המידע שבדקת להשכיר את הדירה?".
שאול: "איפשהו באיזור ה-4,500, כרגע. אם יבואו שם 200 דירות להשכרה זה יכול להיות יותר נמוך".
אבי אבגיל: "נעלה את הדברים על סימולטור של משכנתאות ונראה מה יוצא".

צליל: נו, ומה יוצא?

שאול: בגלל שלא ידעתי להגיד לו אם אנחנו שוקלים לרכוש את הדירה בשביל לגור בה או בשביל להשכיר אותה, אבי עשה לי סימולציה כפולה. הוא גרם לי להבין משהו מאוד חשוב – התשובה לשאלה הזו, אם זו דירה למגורים או להשכרה – תשפיע על האופן שבו צריך לבנות את המשכנתא.

אבי אבגיל: אם הם מתכננים למכור את הדירה, אז הרעיון הוא לבנות משכנתא שההחזרים החודשיים בתחילת הדרך הם מאוד נמוכים בשביל להקל עליהם ומשכנתא שתאפשר יציאה ממנה עם מינימום קנסות. זו משכנתא בהגדרה למשקיעים. מי שמתכנן לגור בדירה או להחזיק אותה לטווח ארוך אנחנו מדברים על משכנתא שונה עם החזר חודשי מאוד גבוה בהתחלה אבל מאוד יציב.

שאול: או במלים אחרות – אם אתם קונים בשביל להשכיר, אתם צריכים לדאוג שלקחתם מסלול שהוא זול בהתחלה שלו, ושתמכרו את הדירה בתוך 5-7 שנים לפני שההחזרים קופצים נורא גבוה. ואם קניתם בשביל לגור, ייתכן שתעדיפו יציבות בהחזרים החודשיים גם אם הם יהיו גבוהים יותר בהתחלה.

צליל: אני רוצה לדעת מה ההחזר החודשי שלך ולכמה זמן, אתה יכול להגיד לי?

שאול: ההחזר החודשי שלי הוא מה שביקשתי שיהיה ההחזר החודשי שלי – עד 4,500 שקל, כולל התשלום החודשי לביטוח חיים ולביטוח דירה שחייבים לעשות כשלוקחים משכנתא.

צליל: ולכמה שנים?

שאול: רגע, צריך לחשב את זה.

צליל: ובזמן ששאול ואבי עושים סימולציה על המחשב שלו אני אקח אתכם איתי אל העולם הנפלא של מסלולים למשכנתא.

 

מה יהיה גבוה המשכנתא שלי בעוד 10 שנים?

אור יוחנן: "המסלול האחרון ואז שאלות, זה המסלול , לפני שאני מספר את הבדיחה הזו – זו הריבית הכי מקובלת בכיתה כי היא הכי זולה – זו ריבית הפריים! ריבית הפריים כולם אוהבים אותה".

צליל: לבחור הזה ששמעתם עכשיו קוראים אור יוחנן. הוא מתכנת באמזון, ולאחרונה בכלל עשה רילוקיישן לארה״ב. אבל לפני שעבר לארה"ב, בשנתיים האחרונות אור יוחנן התרוצץ ברחבי ישראל עם ההרצאה שלו וניסה לעזור לאנשים להבין מה זה משכנתא ומה זה הדבר הזה שהם נכנסים אליו כשהם קונים דירה. זו היתה יוזמה פרטית שלו לחלוטין, בלי שום קשר לשום גוף מסחרי. הוא קרא להרצאה שלו 150 משכורות, ולפני כמה חודשים שאול הלך לשמוע אותה באיזה ערב במודיעין.

 

רעש של אנשים באולם
אור יוחנן: "חברים, אני מבקש להתיישב אנחנו ממשיכים".

צליל: הרציונל מאחורי ההרצאות של יוחנן היה פשוט. אנשים לא מבינים שום דבר במשכנתא, ואין להם מישהו אובייקטיבי להתייעץ איתו, למרות שמדובר באחת מההחלטות הכלכליות הכי גדולות שהם עושים.

שאול: "איך אתה יודע שהרמה היא אפס?".
אור יוחנן: "קודם כל אני מצטער אבל לא הרמה היא אפס. אם יש לך 100% ידע ואני נמצא נניח ב-80%, אני רואה את השאלות ואני רואה שאנשים נמצאים באזור ה-15%".

צליל: יוחנן הבין שאנשים מקבלים את ההחלטה הזו בעיוורון כמעט מוחלט, תוך שהם סומכים על אנשי המכירות שמוכרים להם את המשכנתא – יועצי המשכנתאות בבנקים. במקסימום, אנשים עושים סקר שוק בין 2-3 בנקים, רואים אצל מי יוצא ההחזר החודשי הכי נמוך והולכים על זה, כשייתכן שזו ממש לא ההחלטה הכי טובה מבחינתם.

אור יוחנן: אנשים חושבים בטעות שכל משכנתא שהם מקבלים היא משכנתא הגיונית. זה לא נכון. זה כואב, אתה רואה אנשים שפשוט כמו מה שסיפרתי… סיפרתי על הבחור זה סיפור אמיתי, זה נשבר הלב. אתה יודע שהוא בן אדם טוב, יש לו שלושה ילדים, מרוויח 5000 שקל בחודש, הוא לא יצליח לעמוד בהחזרים האלה אלא…

צליל: כשאור יוחנן לקח משכנתא, הוא למד בעצמו את הנושא לעומק, ואז התחיל לייעץ פה ושם לחברים ששאלו שאלות. כשראה שיש הרבה חברים עם הרבה שאלות החליט לתת את ההדרכה שלו באופן מרוכז, ומפה לשם זה הפך להיות tour של שנתיים ברחבי ישראל בפני אולמות מפוצצים בזוגות צעירים חמושים בעיניים עייפות ובמחברות לרשום בהן טיפים.

אור יוחנן: "ואני מסתכל על ההחזר שלי הוא מתחיל ב-5,000 שקל ותראו איך הוא מטפס ומטפס ומטפס ל-5,550 שקלים ולמה הוא מטפס, כי יש לנו רכיב במשכנתא שצמוד למדד המחירים לצרכן".

צליל: אז אם לא הייתם בהרצאות האלה, הנה כמה טיפים בסיסיים. אנחנו לא הולכים לתת כאן ייעוץ משכנתאות. אבל בכל זאת, כדי שהמשכנתא תפסיק להישמע כמו סינית ותוכלו לדעת מה אתם עושים אתם צריכים קודם כל להבין איזה סוגים של ריבית יש. ובגלל שזה פודקאסט ולא ייעוץ משכנתאות, אנחנו לא ניכנס ממש לכל הסוגים האפשריים, אלא נדבר רק על הבסיס – ריבית קבועה וריבית משתנה.

ריבית קבועה זה נורא פשוט – היא קבועה – מה שהבנק קבע מראש. וריבית משתנה, כשמה כן היא – היא משתנה. ועכשיו, בשביל לסבך, בואו נוסף עוד קומה – הצמדה. הצמדה זו המילה הזו שאומרים בשביל להרגיש גדולים, אבל בתכלס היא אומרת משהו נורא פשוט – הצמדה למדד המחירים לצרכן. המדד עולה? כלומר, יוקר המחיה במשק עולה? אם אתם במסלול צמוד, גם ההחזר החודשי של המשכנתא יעלה. המדד ירד? ההחזר החודשי ירד.

ועכשיו, בואו נשלב את הכל ביחד.

הבנק לא פראייר. אם אתם רוצים לשלם החזר חודשי נמוך, הוא יגיד לכם – סבבה, אבל תיקחו את הסיכון עליכם. ואם אתם רוצים שהוא ייקח את הסיכון על עצמו, הוא יגיד לכם – סבבה, אבל תשלמו לי על זה. כלומר, אם תיקחו ריבית קבועה מראש, הבנק לוקח על עצמו סיכון. איזה סיכון? שמתישהו לאורך תקופת המשכנתא הריבית במשק תעלה, והוא עדיין יהיה תקוע עם ההחזר הנמוך שלכם לריבית הקבועה שהוא קבע לכם מראש. ולכן, אם תחליטו על ריבית קבועה, הבנק מלכתחילה ייגבה מכם ריבית גבוהה יחסית בשביל לפצות את עצמו על הסיכון.

מנגד, אם אתם מחליטים לקחת ריבית משתנה, אתם בעצם לוקחים על עצמכם את הסיכון שהריבית תעלה מתישהו, וההחזר החודשי שלכם יעלה יחד איתה. ולכן הבנק יהיה מוכן שהריבית ההתחלתית תהיה נמוכה יותר. אותו הדבר עם הצמדה. אם אתם מחליטים שאתם רוצים שהבנק ייקח על עצמו את הסיכון שהמדד יעלה, ואתם לוקחים ריבית לא צמודה למדד, הבנק יגיד בסדר, אבל זו תהיה ריבית גבוהה יחסית. ואם תחליטו לקחת על עצמכם את הסיכון ותיקחו ריבית צמודה, הבנק יגיד – אחלה, וייגבה מכם ריבית נמוכה בהתחלה, רק תיקחו בחשבון שזה עוד יכול לעלות ולעלות ולעלות ולעלות.

ולכן, בשורה התחתונה – יש ריבית קבועה ויש ריבית משתנה, כל אחת מהן יכולה להיות צמודה או לא צמודה. ריבית קבועה לא צמודה תהיה היקרה ביותר. ריבית משתנה צמודה תהיה הנמוכה ביותר.

צליל: זה הכי תמציתי שאנחנו יודעים לעשות. ואם אתם רוצים לדעת יותר, הנה כמה לינקים לעוד ועוד הרחבות על העניין הזה. למשל, לאתר של רשות שוק ההון – האוצר שלי – שמסביר בהרחבה רבה על סוגי משכנתאות, מסלולים שונים, ואפילו מציע מחשבוני משכנתא, או לאתר משכנתאמן שמספק גם הוא המון מידע (ומפנה אתכם ליועצי משכנתאות, ומזה הוא עושה כסף).

שאול: טוב, לפני שאת נשאבת לחור השחור של לוחות שפיצר, יש לי את המספרים שכולם חיכו להם!

צליל: קדימה.

שאול: קודם כל, הנה התמהיל שאבי בנה למקרה שאנחנו רוצים להשכיר את הדירה ולמכור אותה תוך 5-7 שנים, כלומר תמהיל מסלולים שיוצר החזרים נמוכים בהתחלה עם קנסות יציאה נמוכים יחסית:

אבי אבגיל: "המספרים של המשכנתא בעצם אומרים שניתן להתחיל בהחזר חודשי של כ-3,950 שקל, שזה מתאים לקריטריונים שלך, אלא שההחזר החודשי לאורך השנים הולך ומטפס יחסית במהירות. כלומר הוא צפוי להגיע ל-6,500 שקל לקראת סוף התקופה כלומר בעוד 25-30 שנה, אבל מאחר שאני לא מתכנן להגיע לתקופות האלה אני לא באמת חושש מהמספרים האלה".
שאול: "כמה זה בעוד חמש שנים?".
אבי אבגיל: "4,440 שקל. בעוד 10 שנים 5,200 שקל. בדרך כלל בסוג המשכנתאות האלה נשתמש בסוג המסלולים שההחזר החודשי מאוד נמוך, למשל בזכאות או בפרים שההחזר החודשי מאוד נמוך ובריביות משתנות".

צליל: איך זה עובד? העניין הוא שאתם לא בוחרים מסלול אחד, אלא לוקחים את כל הכסף הזה של המשכנתא ומחלקים אותו כמו עוגה. וכל חלק בעוגה מחזירים במסלול אחר. ואז יש לכם כמו עוגת שכבות כזאת, בכל חודש אתם מחזירים קצת מהחלק הזה וקצת מזה וקצת מזה. ואת השכבות האלה אפשר לסדר ככה שיהיה לכם הרבה בהתחלה או הרבה בסוף.

שאול: בגלל זה אם הייתי רוצה לקנות את הדירה כדי לגור בה, התמהיל הזה היה שונה לגמרי.

אבי אבגיל: "במקרה של דירה למגורים מחפשים החזר חודשי שהוא הרבה יותר יציב לאורך השנים ואז הייתי בונה את המשכנתא בצורה אחרת. זה תמהיל שמבוסס בחלקו הגדול על ריבית קבועה לא צמודה כלומר אין עליה שום השפעה ואני יודע לאורך כל התקופה כמה אנחנו משלמים. זה קורה בשילוב של הלוואות נוספות ואז ההחזר החודשי ינוע בין 4,500-,4,300 שקל אבל הוא נשאר יציב לאורך השנים ולפי ההערכות הוא יגיע במקסימום ל-4900 שקל".
שאול: "וגם זה לתקופה של 25-30 שנה?".
אבי אבגיל: "נכון מאוד".
שאול: "ואם הייתי רוצה לקחת את המשכנתא לתקופה הרבה יותר קצרה? נגיד 15 שנה. זה היה מייקר משמעותית את ההחזר החודשי".
אבי אבגיל: "כמובן".
שאול: בוא נעשה סימולציה בשביל הסקרנות.
אבי אבגיל: "אם נפרוס את המשכנתא ל-15 שנים ההחזר החודשי קופץ לאזור 6,300 שקל לחודש".
שאול: "בהתחלה שלו".
אבי: "נכון מאוד".
שאול: "אללה יוסטור".

 

ומה קורה בשנתיים עד שיש דירה?

צליל: ויש עוד איזה עניין. אתה וכל האנשים שקונים דירה במחיר משתכן וכל האנשים שקונים דירה על הנייר גם – הבית שלכם יהיה מוכן עוד שנתיים, שלוש, ארבע שנים. אבל הקבלן רוצה את הכסף עכשיו.

שאול: בערך. בשנייה שתחתמו על החוזה תשלמו 7%, ותוך זמן קצר תצטרכו לשלם עוד 13%, ואז עוד אחוזים כל כמה חודשים. נגיד, תוך חצי שנה, ואז תוך עוד חצי שנה וכו'. וביום שבו תקבלו את המפתחות, תשלימו את ה-20%-10% הנותרים.

צליל: זאת אומרת 80% לפני שאתם נכנסים לגור בדירה.

שאול: כן משהו כזה.

צליל: והבנק יחכה לכם?

שאול: לא. אנחנו, ואתם תצטרכו לשלם לקבלן לא מעט כסף בזמן שעדיין אין דירה ואתם צריכים לגור בשכירות, מה שאומר שתהיה תקופה מסוימת שתצטרכו לשלם גם שכירות וגם משכנתא.

צליל: איך בשם אלוהים עושים את זה?

שאול: קוראים לזה גרייס, וזה השלב שאתם ממש ממש צריכים לקחת מחשבון ולחשב מה משתלם יותר או פחות. ולפני שאני מסביר את זה, למי שזה לא מעניין אותו, אנחנו לא נעלב. פשוט דלגו קדימה לאחרי ההסבר הזה. ולמי שרוצה לשמוע, הנה התובנות שהצלחתי להרכיב אחרי שעה עם יועץ המשכנתא בבנק ואחרי שעה עם אבי אבגיל:

אם אתם רוצים, אתם יכולים לבקש מהבנק גרייס, כלומר שבשנתיים הראשונות – בתקווה שעד אז הדירה תהיה גמורה – לא תשלמו את כל ההחזר החודשי, אלא רק את הריבית. ההחזר החודשי מורכב גם מתשלום הריבית על המשכנתא, וגם מהחזר המשכנתא עצמה, כלומר סכום ההלוואה. לשם הדוגמא, בתשלום חודשי של 4,000 שקל בחודש די בקלות החלק של הריבית יכול להיות 2,000 שקל והחלק של החזר המשכנתא עצמה – הקרן – יהיה עוד 2,000 שקל. אם תיקחו גרייס לשנתיים, תצטרכו לשלם רק 2,000 שקל כל חודש. אבל יש לזה חתיכת מינוס: תשלומי ריבית זה כסף שהולך נטו לפח. אפילו היועץ משכנתאות בבנק היה הגון מספיק בשביל להגיד את זה. בגלל שאתם משלמים בתקופה הזו רק את הריבית, אתם בעצם לא מחזירים את הקרן, כלומר את הסכום שממשיך לייצר לכם עוד ועוד תשלומי ריבית, כך שאחרי שנתיים תצטרכו כאילו להתחיל לשלם את המשכנתא מחדש. זה די מבאס.

מצד שני, בשביל לעשות את זה עוד יותר מסובך, ככל שתקדימו לשלם לקבלן סכום כמה שיותר גבוה, ככה תחסכו לעצמכם את הסיכון שהמחיר של הדירה שלכם יעלה עד שתקבלו את המפתחות.

צליל: למה שהוא יעלה?

שאול: בגלל משהו שנקרא מדד תשומות הבניה. הקבלנים לא פראיירים. בחוזה של הדירה כתוב שככל שמדד תשומת הבניה עולה – כלומר, ככל שעלות הבניה עצמה מתייקרת לקבלן – אתם תשלמו את ההפרש. בשנה האחרונה, למשל, המדד הזה עמד על 1.7%. מה שאומר שאם הייתם חותמים על חוזה לקנות דירה של מיליון שקל לפני שנה אבל לא משלמים את מלוא הסכום אלא רק עכשיו, הסכום ההתחלתי היה מתייקר ב-17 אלף שקל. ככל שתשלמו לקבלן מוקדם יותר, ככה תחסכו לעצמכם את הסיכון הזה.

וזה בדיוק החלק של המחשבון – מה עלול לעלות לכם יותר? לשלם כפול שכירות ומשכנתא במקביל, או לקחת את הסיכון של התייקרות מדד תשומות הבניה. ואם זה מסובך לכם, זכרו שאתם אלה שהחלטתם לקחת משכנתא, אין לכם מה להתלונן.

 

משכנתא אחת, שלושה מסלולים

שאול: יש עוד דברים שלא דיברנו עליהם – כמו למשל הזכאות של מחיר למשתכן. מי שזוכים במחיר למשתכן יכולים לקחת חלק מסכום המשכנתא באופן מסובסד על ידי המדינה. בגדול, הזכאות נקבעת בהתאם לגיל שבו התחתנתם, למספר הילדים שיש לכם ולמספר האחים והאחיות שלכם – כי בעבר השיטה הזו נועדה בעצם להיטיב עם חרדים. אבל אז הגיעה המחאה החברתית והוסיפו גם את משך השירות הצבאי בתור משהו שמעלה את הזכאות. אבי חישב שבת זוגי ואני זכאים למשכנתא בריבית מסובסדת של עד 3% בסכום של 85 אלף שקל.

אבי אבגיל: עדיף להוציא את תעודת הזכאות דרך הבנק כאשר מאוד מאוד מומלץ להוציא את תעודת הזכאות מהבנק שממו אתה לוקח את המשכנתא. אם הוצאתי את הזכאות דרך בנק אחד ולוקח את המשכנתא מבנק שני, כל התהליך של העברת הזכאות מבנק לבנק הוא ארוך מאוד ומורכב ויכול לעכב אותנו בהליך לקיחת המשכנתא.

צליל: הבנקים יעשו בשבילכם את החישוב הזה אם תבקשו, אתם רק צריכים לזכור לבקש. מה שכן, שימו לב שאבי הסביר שבחלק מהמקרים ייתכן שבגלל הזכאות הזו הם ייקרו קצת את המשכנתא שהם נותנים לכם באופן פרטי, שלא דרך סבסוד של המדינה. למה? כי הם יכולים. אז תשימו לב שזה לא קורה. מה שמעניין אתכם בשורה התחתונה אלה ריביות טובות, לא אם המדינה נותנת לכם אותן או הבנק.

שאול: ואם מדברים על השורה התחתונה, אז הנה המספרים שהבנק נתן לי. אני אומר מראש, זה לפני התמקחות, עוד לא עשיתי סקר שוק, רק בדיקה ראשונית מאוד, למקרה שזה נותן למישהו בסיס להשוואה.

אנחנו ביקשנו משכנתא של 900 אלף שקל. היועץ בבנק גילה לנו משהו מאוד חשוב: הריביות שנשלם יהיו נמוכות יותר אם השווי של הדירה שזכינו בה בשוק החופשי יהיה 1.5 מיליון או יותר. כלומר, אם המשכנתא שאנחנו רוצים, ה-900 אלף האלה, יהוו 60% או פחות מהשווי של הדירה בשוק החופשי, כפי שיקבע אותו השמאי שהבנק ישלח, הריביות שנשלם יהיו טובות יותר. ועד ששמאי הולך לקבוע מה שווי הדירות בפרויקט הספציפי הזה, יועץ המשכנתאות נתן לנו ריביות לפי שווי דירה של 1.2 מיליון שקל, כלומר משכנתא של 75% מהסכום.

אז הנה:

היועץ בבנק לא התעניין אם זו דירה להשכרה או למגורים ופשוט חילק את המשכנתא לשלושה מסלולים בגובה שווה – 300 אלף שקל כל אחד. המסלול הראשון בריבית צמודה לפריים, והוא הציע לנו פריים פחות 0.6%. ריבית הפריים היא הריבית שהבנקים סוחרים בה זה עם זה והיא פשוט ריבית בנק ישראל ועוד 1.5%. ומאחר שריבית בנק ישראל היא 0.1%, ריבית הפריים היא 1.6%, ולכן הריבית שהבנק הציע לנו במסלול הזה יוצאת 1%. זה לשלושים שנה.

חוץ מזה הוא הציע לנו מסלול של ריבית קבועה לא צמודה ל-18 שנה – וזה יוצא ריבית של 3.95%. ועוד מסלול של ריבית משתנה לא צמודה, שמשתנה כל חמש שנים. כרגע ההצעה שלו לריבית הזו עומדת על 3.7%. גם זה ל-30 שנה. בסך הכל, יוצא החזר משכנתא של 4,300 שקל בשנה.

וכשהכנסתי את זה למחשבון של משכנתאמן, ואני ממליץ גם לכם לעשות את זה, התבררה לי התמונה העגומה של המשכנתא:

 

שאול: יוצא שבתנאים האלה עם הריביות האלה, על משכנתא של 900 אלף שקל אני אשלם בסופו של דבר לבנק במצטבר 1.3 מיליון שקל. כלומר, 400 אלף שקל בריביות, שהן כמעט חצי מסכום המשכנתא המקורי שאני לוקח. וכשאני מסתכל על המספרים האלה, אני פשוט לא מאמין שאני הולך לעשות את זה. זה פשוט טירוף מבחינתי. היועץ בבנק, אגב, לא טרח להסביר כיצד ההחזר הזה יעלה לאורך השנים, אבל אולי זה בגלל שבאנו להוציא רק אישור עקרוני, כלומר רק לוודא שאנחנו מסוגלים לקחת משכנתא.

צליל: אוקי. ועכשיו אנחנו מגיעים לשאלה הגדולה – אתה הולך לקחת את זה או לא?

שאול: אני לא יודע. רגע ככה ורגע ככה. אני חושב שלפני זה אני צריך להבין עוד פרטים לגבי שוק השכירות בגדרה, ולהבין מה הכלכלנים חושבים על מה יקרה לשוק השכירות הזה אם יותר מדי זוכי מחיר למשתכן יקנו דירות בשביל להשכיר אותן. כי אם אני הולך על זה, ושוק השכירות שם יהיה על הפנים, אני אצטרך חתיכת כרית ביטחון לחודשים שאני צריך לשלם משכנתא בלי שיש לי הכנסה משכירות.

צליל: חלומות גדרה היא סדרה של חיות כיס, הפודקאסט של כאן כלכלי.תוכלו למצוא את כל הפרקים שלנו באתר פה וגם להירשם לקבל במייל את הפרקים הבאים. ואם יש לכם חברים שזכו במחיר למשתכן, שתפו איתם את האתר הזה. אם אתם עצמם זכיתם, שתפו את האתר או את הפרק הזה בקבוצת וואסטאפ או פייסבוק שלכם.

שאול: תודה רבה לרום אטיק העורך והמפיק שלנו, תודה רבה לאסף רפפורט על הסאונד, תודה רבה לטכנאי ההקלטה במודיעין ששכחתי את שמו שהקליט את הראיון שלי עם אבי אבגיל. תודה רבה צליל אברהם

צליל: תודה רבה שאול אמסטרדמסקי.

שאול: וכרגיל, תודה רבה לכם שהאזנתם.